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tianyawangzhe1985的博客

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胡葆森:中国8万多家地产商 99%没有战略  

2014-11-02 13:48:01|  分类: 城镇化市长高峰对 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 2014中国城镇化高层国际论坛将于4月18-20日在上海举行,论坛的主题是“政府与市场”。上图为建业地产董事局主席胡葆森参加分论坛“城市治理与规划变革”对话讨论。(图片来源:新浪财经)   2014中国城镇化高层国际论坛将于4月18-20日在上海举行,论坛的主题是“政府与市场”。上图为建业地产董事局主席胡葆森参加分论坛“城市治理与规划变革”对话讨论。(图片来源:新浪财经)

  新浪财经讯 2014中国城镇化高层国际论坛将于4月18-20日在上海举行,论坛的主题是“政府与市场”。本届论坛由中国城市和小城镇改革发展中心、世界经济论坛和世界银行[微博]共同主办。上图为建业地产董事局主席胡葆森参加分论坛“城市治理与规划变革”对话讨论。

  胡葆森谈到中国有8万多家地产商,99%是没有战略的。这样三五年后大部分会进入破产、转行的休眠状态。他们宁愿改行也不去开发小城市、城镇。其实中国有2000多个县城,只要有2000个企业参与县城建设,和地方政府保持合作的姿态,就可以把自己的规模做大。这也是最接地气的做法。

  以下是胡葆森发言实录:

  胡葆森:谢谢主持人,刚才我和大家一起非常高兴的分享了陈市长和李院长关于城市治理和规划的经验体会,也收获良多。

  这一次城镇化论坛邀请开发商不多,主办方邀请我参与还是要谈一下作为开发企业,在过去三十年的城市化进程当中,如何把企业自身的发展和城市的发展,能够怎样做到有机的融合,这一方面的体会。有些熟悉我们企业的朋友可能知道,中国现在号称有五万家也有六万家,还有八万家地产商的。大概我们基本上是唯一一个在省市县镇这四级市场都有项目在做的开发商。为什么这样做呢?因为是我们企业的战略所决定的,我们大概在十四年前制定了一个区域化的,我们叫省域化发展战略,大家知道河南按照官方统计有一亿零七百万人口,实际人口还会多一些,还有一些没有户口的人,大概有接近一亿一千万人口。有一百二十个城市,一个省会城市,十七个地级城市,加上一百零八县级城市,有120多个县以上的城市。所以在这样的区域做了一个战略,大约在2000年的时间,在2002年开始实施这个战略,到今年是第十三年了。

  我个人在这个过程当中,你的命运是和中国城市化的命运结合一起,也特别关注中国的城镇化推进节奏和方向,我觉得我特别想借这个机会提醒大家,就是十八大为什么把城市化推了二十多年,现在提出新型城镇化,十八大提出新型城镇化,和过去的城市化有什么不同?因为时间有限不想展开来谈自己的认识,只是说他一定是不一样的,因为原来我们喊城市化,喊了二十多年,怎样就突然从十八大之后,就是现在提出新型城镇化,我觉得用一句话来谈我自己的理解,就是他实际上是过去的二十多年的城市化使得中国特大型城市,比如说广州、北京、上海,他们的城市化得到了长足的进步、发展,吸纳了中国的东部加上中部甚至一些西部城市的劳动力。沿海的比较典型像广州开放型城市,吸纳了全国的劳动力,使得广州加上周边的地级市和县级市的城市化,在过去的二十多年发展的很快。但是中国的中部和西部地区,我认为十八大之后城镇化,实际上把过去二十多年城市化的成果,向着更大范围的,我们知道城市化,城市的成果工业化的成果、科技成果、信息化成果等等,他要向一个更大范围的去延伸。新型城镇化实际上是在过去特大型城市,大型城市和中等城市的基础上,向着小城市,我觉得特别是县级城市,中国有1900多个县城市。当然还有将近两万个镇,乡镇。所以我们也有一些专家把过去的二十多年作为中国城市化的上半场,把今后的二十年甚至二十五年乃至更长时间作为中国城市化的下半场,实际上下半场的重要不是说要偏废或者是大中城市不搞城市了,而在这个基础上城市化的基础向小城镇不断延伸,城市化的过程是资源双向流动的过程,生产资料劳动力,然后城市的这种工业化、信息化的成果反而就向着小城市和乡镇进行流动,从而促进了整个城市的车时化的水平。

  去年年底城市化总体的城镇化率是53%,而且这个53%大家知道,是一个不完全的城市化,因为这里面有两亿五千万人,也有说两亿六千万,还有更多的,实际上是没有解决户籍。另外城市整个福利,社会保障体系是没有涵盖,或者是没有完全涵盖的一部分人群,这一部分人群大概有两亿五千万左右,就是刨除掉两亿几千万人,中国真正的城镇化,就是完全实现的城镇化只有36%左右。所以从这个意思上来讲,我们今年两会看到总理提出在今后一个相当长的时期,主要是围绕三个一亿人,一个是解决一亿人进城住房的问题,另外一个是解决一亿人口住在棚户房的,还有就是一亿人住在城镇化周边的人,就是特别注重县级城市,因为县级城市是桁架在大城市和中等城市和乡镇之间的,城市的结构或者是一个层级,我们通常把他称为四县城市,很多县称为五县城市,这一千九百六十多个县下一步是今后十到二十年中国新型城镇化的重点,所以这是我特别想提出的观点。

  当然不是说不让大家关注大城市和中等城市,而是今后二十年的重点,或者是反过来讲,县级城市的城市化搞得成功或者是不成功,快和慢将真正最后决定了中国城市化的节奏和结果。或者是成果,在这个观点的基础上,我认为县级城市,中国的县级城市现在平均的,就是县级市的常住人口大约在十万人到十五万人,就在这样的规模基础上,从城市治理这个角度,很多做的像垃圾处理、污水处理、电厂等等,十万人的基础上这些公用设施是很难做,或者是很不经济的。李院长是专家,就是从李院长专家的角度,待会儿我想请教他一块,就是一个县级城市理想的规模应该是多大,就是我自己在过去二十多年,我观察的,应该是在二十万人或者是二十五万人,或者是大约更多一些,应该是在二十万到二十五万人,就是县级城市人口来讲的。因为中国现在人口是平均在50万到80万的规模,因为河南的人多,现在平均人口是六七十万,很多其他省没有那么多的人口,县级城市的,包括农民在内,人口大约在50万左右,因为一共有一千九百多个县,所以五十多个人到60%城镇化率就是30万人居住在城市,还包括乡镇。这是我想讲县级城市未来的发展。既然我说今后二十多年重点是在县级城市,那么县级城市理想规模是二十万到三十万的规模。

http://d3.sina.com.cn/pfpghc/736884787983498cadd070d2c8224455.jpg

  第三就是县级城市的城镇化推进要把握好一个节奏,我们讲要有三个临近,临近县城,临近产业集聚区,临近特殊资源和产业基础的重点镇,这是我过去这几年接触到的县级城市,我们现在进入到二十多个县,在这个过程当中。我今天总结一下我刚讲的,就是新兴城镇化和过去二十多年的城市化是不同的,范围将会更大,像小城市包括主要是县级城市,还有一些镇。第二就是县级趁势的理想规模,我认为大约是在二十万人到三十万人的规模。第三应该把握好节奏,最后就是我作为开发商来讲,我经常一个比较理想的角度来看,中国八万家地产上,现在的风向在转,很多人说市场要转向等等,我做这个行业二十多年,我知道99%的企业是没有战略的,他们很可能在接下来三年五年要进入休眠状态,甚至是植物人状态,甚至是要破产转行,不就是两千个县,这八万家地产就没有两千个企业,一家去参与一个县城的整体改造,这样你把整体的命运和县城的命运结合一起做上十年,最后跟政府保持合作的姿态。城市也发展了,企业也发展了,一个县城如果有几百万平方米,未来要建设,是可以培育成很大的开发企业。你宁愿改行,也不去扎根到小城市去做自己的开发。所以我们希望是十到十五年的时候在现在已经进入地级城市的基础上,再用十到十五年进入河南108个县级城市,那个时候可能也自然的进入到上百个镇。所以我自己觉得我们这样的道路和中国城市化的命运结合的如此紧密,是最接地气的一个企业。去年年底的综合实力的评比当中,是全国500强我们排在26位,所以我就说你做的小城市也可以把规模做得很好。

  我今天就想跟大家分享这几个观点,谢谢。

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